【投资什么啊】WeWork上市折戟,背后增进模式的困局在哪?

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WeWork上市折戟也许是这几天新兴企业界最热门的事宜。

在2019年8月,WeWork照样新兴企业独角兽的征象级公司,估值470亿美金,并向美国证券生意委员会提交IPO招股书,而之后估值一起遭到暴跌,从470亿美金最先,摔倒250亿美金,170亿美金,并最后在10月6号撤回IPO的设计。

摩根斯坦利美国股票计谋师迈克威尔逊谈论道:

WeWork的IPO失败标志着一个时代的竣事,这场对于高科技公司估值虚高的挤兑即将最先。

虽然WeWork折戟IPO着实让人震惊,然则这种挤兑着实并不在预期之外,在招股说明书中,WeWork将自己界说为“新兴生长公司”,然则冷峻的市场质疑直接让其估值频频折扣,估值水面下的风浪是对其公司价值的嫌疑,其焦点的命门就在——这是一家地产服务公司,照样真正的新兴生长公司?

WeWork到底是何种性子的公司,这个问题即增进设计中的“公司界说”,它是增进天涯线设计的焦点,一句话回覆清晰和证实“What’s your business”,价值纵深的想象空间和支持证据都直接影响到公司估值,WeWork给出的“新兴生长公司”界说,资源市场似乎并未买单,这背后的动因是什么?WeWork这个模式到底Work不work?

撇开表象穿透到结构,理性结构下才可能有准确的判断。不如直接提出最要害的四个问题:

1、事实什么是WeWork模式?

2、这种模式背后的模式是什么?

3、这种模式背后的风险和问题?

4、有没有可以突破的增进模式?

事实什么是WeWork模式?

2010年WeWork在纽约开启,早期的WeWork在新建的开发区尚有翻新或萧条的街区开设办公点, WeWork在这些地段中以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面,之后将楼面设计成气概时尚,可定制且社交功效齐全的空间,以高于同业的价钱租给种种创业公司,租户只要缴纳350-650美元后,就可在WeWork租下一个办公室,并享用他的办公辅助设施(聚会室、咖啡、流动等)。

从企业角度来看, WeWork面临的企业规模是1-500人,并准许其不需要任何前期投入,这为初创企业提供了一个无门槛办公室。

模式确立必有怪异价值支持,这就是亚历山大·奥斯特瓦德所提到的价值定位(Value proposition),WeWork构建的价值焦点就是让小型企业办公租赁的效率化、品质化与空间成本之间的重新组合:

在廉价的区域租赁办公空间,举行二次设计刷新,把以前大的办公室切割成小型单元、工位来出租,而把原有的办公设施,好比复印、聚会室、咖啡间、讲述厅举行共享,让这些已往存在闲置的办公物品使用效率最大化,同时在价值点上深化社区内的企业社交、相助,甚至是投资。

从落到实处的盈利模式来看,WeWork现在设计的盈利区包罗:租金差价(提高商业办公楼到使用率)、一样平常服务费(餐茶场租服务外包返点等)、投融资变现,分外有津贴,包罗孵化器津贴和厂房刷新津贴。

在这种模式下WeWork在上市前募资跨越120亿美金,八年迅速全球扩张,2017年收入8.86亿,2018年18.2亿,2019年上半年突破15亿美金,在全球29个国家拥有528个运营园地,52万企业会员。

这种模式背后的模式是什么?

市场从来没有独角戏。

这种办公需求的知足者着实早有先行者,这就是资源市场总是拿着另一家公司锚定WeWork的缘故原由,这家价值锚定标的物就是Regus(LSE:RGU),Regus1989年确立于比利时布鲁塞尔,在伦敦证券生意所上市,旗下产物和服务包罗装备齐全的办公室、虚拟办公室、专业聚会室、商务贵宾室,以及全球最大的视频聚会事情室网络。

有跨越一百五十万客户使用Regus漫衍在全球100个国家600座都会中 1800个办公场所的设施,小我私人和企业都能够随时、随地和随意地事情,而Regus的母公司IWS现在在100亿美金上下,市值为营收的一倍左右,若是根据这个对标,WeWork之前标出的估值是其营收的20倍,其背后合理性何在?于是照样要回到招股说明书中最存在争议的一点,WeWork是一家新兴生长公司么?

模糊的词语只能反映模糊的大脑。

注释这个问题,就需要界说清晰何谓“新兴生长公司”,隶属性来看,新兴公司一定回到几个焦点问题:第一,有没有手艺壁垒?第二,有没有互联网作为本质因子?第三,有没有新的突破模式?三者最少要有一项,才气摸到新兴公司的影子。

在无手艺壁垒、看不到互联网因子的选项下,WeWork无非是构建出一条差异化的蓝海曲线,减去哪些不经常用、或者支支出大量财物的空间产物(讲述厅、咖啡厅),增添可以引发价值的互动(社交流动、讲座、投资),对结构举行基于客户价值的效率优化和服务产物供应,这着实是市场营销中典型的“客户价值重构战略”,并不足以构建企业的增进发作线的估值。

WeWork尚有一个高光明点就是“共享经济”,WeWork把自己营业形貌成办公领域、地产服务领域的共享企业,共享经济模式似乎是WeWork所有企业画像中的第一标签,那么事实什么是共享?更主要的是,若是说共享有深浅之分,WeWork是深度共享经济,照样浅层的共享经济?

号称“共享经济之父”杰里米·里夫金在界说观点时写道,共享经济(sharing economy)是借助网络品级三方平台,基于闲置资源使用权(资产或技术)的暂时性转移,实现生产要素的社会化,提高存量资产的使用效率以缔造更多价值,促进社会经济的可延续生长。

本质上讲,共享经济的焦点是推翻者有用行使和分享他人闲置的资源,缔造价值与知足客户需求,从而获取回报,他提出有七点判断尺度:

  • 目的指向未被行使的资源和劳动力

  • 将潜在的供应资源带入市场

  • 在不拥有资源的情形下将资源整合

  • 依赖于共享资源而不是所有权

  • 可以缔造壮大的连带外部效应 

  • 使用权VS拥有权涣散,有逻辑的延伸到合约事情以实时间分享资产

  • 若是细化下来,共享经济有三种差其余模式:

    第一种以产物为中央的模式,客户可通过共享经济使用某物品,但无需要拥有它,让闲置的物品效用最大化,同时让市场内泛起新消费者,好比Uber,airbnb,包罗共享飞机;

    第二种是再分配市场的模式,即把一种某人暂时不需要的物品转移到另一个需要它的人手中,例如二手市场,有些转移是免费的,有些是举行物物交换;

    第三种共享是协作型生涯的模式,即拥有配合需求或者利益的人群集在一起分享或者交流例如时间、空间、技术、知识等无形资产,好比在行。WeWork也是这个模式。

    本质上讲,共享经济的焦点模式是否可以通过闲置的资产来赚钱,若是并非闲置,那这种共享现实上要么说是协同消费(collaborative consumption),要么说是分时租赁,这就是摩拜、OFO被许多人质疑为“共享经济”的缘故原由,由于它并非是激活既有的闲置资产,而是提供新的供应物。

    协同消费(collaborative consumption)式的共享,使得WeWork和Airbnb本质存在差异,若是非要拉到共享经济上,只能说是“浅层的共享经济”,从共享上释放出的价值并不显著,共享水平之浅,与合租房并无本质区别。

    这种模式背后的风险和问题?

    新兴企业的共享经济要指向效率与规模,这背后有一条金线,就是互联网的深化和刷新水平,而这简直是现在WeWork商业模式中看不到的踪迹,WeWork模式增进的逆境有三点:

    第一:盈利点到底有没有创新?若是模式的盈利点现在和未来都逃不出“二房东”,那本质是就是一个传统企业。

    从招股说明书披露的数据,WeWork业绩孝顺照样泉源于52万会员和60万工位,2018年近20亿美金的租金收入中非租赁营业仅1000万美金上下,新兴拓展的营业效果并不显著。

    而所谓盈利点中讲出的投资故事线,好比2017收购Meetup,Waltz,这些似乎性感的故事,依旧形成不了规模性事实,而背后的蹩脚的逻辑在于,WeWork凭什么比专业的风险投资公司如红杉等更有投资的准确性和效率性,岂非仅仅由于投资的企业在这里办公?

    第二:亏损背后的增进逻辑未能有用构建。

    我以为,亏损不是新兴企业的病,然则背后的亏损逻辑有可能是病。

    WeWork流血型扩张背后必有弹药,这背后就是。2016年义提议1000亿美金的远景基金,接纳All in模式,提出砸出赛道为先,先让公司站立到向导者职位,再最先接纳利润收割模式。

    招股说明书披露,WeWork的亏损数据近三年划分是-4.30亿美金、-9.33亿美金和-19.27亿美金,这种扩的预付租金、推广用度都是其亏损组成部门。

    然则作为轻资产公司的逻辑来讲,这种亏损是可以控制的,若是说亏损的焦点在于赛马圈地,圈完之后详细深化做什么,现在依旧模糊。而所谓准确的亏损逻辑,本质上背后有两张底牌。

    第一张底牌是基础传统企业模式的扩张亏损,这背后就有波士顿咨询的“履历曲线(BCG Experience Curve)”市场操盘的影子,通过扩大规模,规模经济和学习曲线让成本降低,降低后再扩大规模,形成一个正轮把让成本优势最大化凸显,把竞争对手堵在门外,上个世纪70年月美国市场大量传统企业通过这个模式举行扩张。

    而另一张底牌是互联网数字企业的亏损扩张逻辑,烧钱获得用户,形成网络效应和护城河,挖掘用户终身价值来获得最后的盈利WeWork。背后的亏损逻辑到底是哪一种,极大决议其现有的增进模式和公司价值。

    第三,难以构建壁垒。差异于Facebook,WeWorke现在的线下毗邻不具备“网络效应”,也亦无壁垒。

    由于客户小以及流动性强,造成租赁服务的壁垒远远低于原有的商业地产公司,以是WeWork近两年在不停增添定制化营业供应给大型公司(然则若是根据这个趋势,共享的价值和意义也在降低,演酿成定制化租赁服务),WeWork的拓客模式中有一条即“用户津贴”,然则背后能沉淀的忠诚度有若干,值得丈量,而更主要的是,这些客户资产若何举行深挖,形成广而新的利润区。

    另外一种壁垒是竞争性壁垒,WeWork现在的模式形成不了对竞争对手的阻隔,这就是中国、东南亚、印度甚至西欧市场跳出一大堆复制者的缘故,一旦办公楼供应过剩,或经济下调,价钱战难免。

    有没有可以突破的增进模式?

    试图IPO之前的WeWork固然意识到上述问题,那我们就先看WeWork自己的解题方案。

    WeWork的原有增进碰着问题,自然最先想到开拓“第二曲线”,举行营业扩张,好比设立了新营业Welive,WeGrow。

    从Welive结构的营业形态看,其焦点提供小型公寓、健身房和配套休闲空间;而WeGrow是BIG事情室与WeWork相助的一所低龄儿童学校,吸收三到九岁的儿童。若是根据增进理论,这些扩张既没有从焦点出发,也有没有与原有WeWork营业形成纵深与关联。

    不得不说,这不是构建增耐久权的有用姿势。简直,从招股说明书披露的营业规模来看,Welive和WeGrow这两项营业规模险些不值得一提,WeWork没有跳出房地产二房东这个“致命ID”。

    而从另外一层营业来看,即遵照WeWork主营营业所孵化出的空间定制营业Powered by we,Saas服务,也改变不了这种名目——这仅是一家地产服务公司,这个故事不够性感应刺激资源市场的任何想象力。

    尚有一种增进模式即“赋能型商业模式”,这个增进方案WeWork在印度市场举行了测试。与之前“租赁闲置空间——刷新升级——涣散租赁”的模式差异,WeWork接纳辅助传统地产公司举行刷新来获得利润区,这个模式让它变得更轻。

    在印度市场,WeWork和房地产公司Embassy Group举行团结,Embassy拿出空间让WeWork举行付费刷新,WeWork提供品牌、设计、软件、全球会员用度以及培训。然则问题在于,这种模式也并远不足以支持一家“新兴生长公司”的估值。

    再一种投资孵化器的增进模式,WeWork喊出来良久,然则逻辑着实也值得推敲,首先这种定位会对入驻企业的要求更高(这样基本不需要赛马圈云云之多的土地)。第二,投资模式不会让现金流稳固,更主要照样我前面提到的,无法回覆出有提供团结办公,就比专业的投资机构等更具高的资源胜算率。

    什么是增进准确的姿势?增进线的设计,必须以客户需求为焦点,否则纵然荣幸乐成,本质上也只是一个多元化公司,而非价值的层层叠加。而准确的模式,正好是以主顾为焦点的增进战略。WeWork的问题,泛起在线下这种Link(毗邻)深度太弱。

    从增进逻辑上讲,WeWork是否可以讲出和实证一个商业增进好故事,这才是华尔街能否给出差异于Regus式估值的缘故原由,互联网从来都将流量逻辑,而比流量更厉害的是时空逻辑,这就是微信、抖音远比百度厉害的缘故原由——它在占有用户的时间,而非简朴的流量。

    WeWork占有的一样平凡人时间轴中1/3——事情时段。若是真的像孙正义的盘算烧出空间,那时间以实时刻背后的价值应该若何被激活?

    WeWork的故事,让我想起前几年地产行业观点炒得一塌糊涂的“邻里商业”,五年前互联网的风口吹到离家的最后一公里,于是大量的地产公司最先收购物业,并对传统物业的增进模式举行刷新,其中一个焦点亮点就是“邻里商业”,讲的故事很性感,让住户都下载APP举行毗邻,直接购物或享受周边的商业服务,然则五年已往了,诸多地产公司烧掉了大量现金,然则险些没有一家物业公司根据这个逻辑跑出来。

    为什么?由于交织替换的竞争者太多,客户着实回覆不出来离网京东、天猫、一号店而在地产商APP购置商品的逻辑。理想很丰满,现实很骨感。

    2017年WeWork的首创人亚当.诺伊曼(Adam Neumann)曾说,WeWork今天的估值和规模更多是基于我们的精神和奋斗力,而不是基于收入的翻倍增进。

    此话彰显出企业家的梦想,但更主要的,是理性结构,是理性结构下的模式,孙正义的原话是“疯狂总比伶俐好”,他给WeWork缔造的远景就是“天下上第一家实体社交网络”,这种看法也直接在诺伊曼的多次果然演讲中指出,诺伊曼拿WeWork的空间租赁比作是亚马逊卖书,在赛道确立好后,亚马逊不停扩张,成就出今天万亿市值的超级公司。

    然则,前面亦指出,WeWork和亚马逊,基本不是一个增进结构,我们并没有看到Wework的作为新兴企业的互联网深化基因。

    现在Wework的CEO诺伊曼在孙正义的压力下辞去首席执行官,一个征象级的新兴企业增进逻辑遭遇困局。

    WeWork的IPO折戟,可能是新兴企业挤泡沫的最先,也是新兴企业构建自身理性增进结构,投资机构理性估值的新起点。现在WeWork的模式过于简朴,在其营业增进线和天涯线之间,在地产服务公司和新兴科技公司之间,尚未搭建出一座可行路径的“天空之桥”!