房企年报深读丨解决风险,“优等生”旭辉仍在努力

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21世纪经济报道记者唐韶葵实习生王佳琦上海报道对于旭辉控股集团公司(00884.HK,简称“旭辉”)管理层而言,3月24日下午的营业额发布会,更像是一场向外面证明旭辉实力的交流会。一方面,刚刚历程国际评级机构瑞银对该企业的表外负债质疑

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

对于旭辉控股集团公司(00884.HK,简称“旭辉”)管理层而言,3月24日下午的营业额发布会,更像是一场向外面证明旭辉实力的交流会。一方面,刚刚历程国际评级机构瑞银对该企业的表外负债质疑,旭辉更需要通过这份2021年成绩单说明公司流动性是安全的;其次,旭辉2021年分红将采取“现金+股票”,这种分红方法在资本市场首次出现。

不少房企人士也围观了这场发布会。旭辉董事局主席林中一句开场白某种程度上引发了业内共鸣,“这大半年我听到最多的一个字就是‘难’:销售难、筹资难、回款难、应付做空难”。

房企年报深读丨解决风险,“优等生”旭辉仍在努力

这是一个销售规模排行榜行业第15、努力争做业内“优等生”的旭辉:2021年合同销售额2472.5亿元,同比增长7.1%。截至现在,旭辉没债务展期、没被机构下调主体评级,“三道红线”顺利通关、成功晋级绿档房企。除此之外,旭辉净负债率62.8%,现金短债比2.6,剔除预收账款的资产负债率降到了69.7%;平均筹资本钱从5.4%降到5%。并且,旭辉在2021年的销售回款率超越95%,达到2403亿元,同比增长20%。

但旭辉在营运管理上也有缺陷。多项财务数据达成增长以外,旭辉2021年度毛利率、净利率分别为19.3%、6.8%,对比2020年的25.1%、11.2%,出现较暴跌幅。

旭辉实行董事、CFO杨欣将之归结为整个行业的毛利率处于下行趋势,言下之意,旭辉也难独善其身。

林中口中的“难”并不是玩笑话。身处大变局,旭辉大股东林氏家族已频频出手增持自己家里股票,多次稳住了旭辉境内外债券价格;筹资方面,旭辉获得平安银行50亿并购贷额度,还与碧桂园、龙湖、美的置业等少数几家房企一样,获得银行间筹资资格,并成功发行2022年第一期中票,额度10亿;公司治理上,旭辉发力多元业务革新,代建业务有突破。

为了增强公司抵御行业波动的能力,旭辉祭出了独创的“现金+股票”的分红方法,林中表示,省下的钱将用于回购债券,从而增厚公司资本金,减少负债率。

3月24日,旭辉收报4.13港元,跌幅8.83%。林中也宣布,年报发布之后,公司高管将陆续在二级市场增持旭辉股票。3月25日,旭辉收报4.10港元,跌0.73%。

提高土储权益,减少合作风险

自2021年下半年,房产行业进入现金流缩短阶段,房企常见资金枯竭。林中概要,过去大半年,中国房产业历程了从未有过的跌宕起伏,这是房产诞生30多年来从未有过的大变局。

旭辉大股东林氏家族的积极市值管理,一直贯穿于这场地产大变局。据21世纪经济报道记者不完全统计,2021年7月以来,林氏家族陆续多次增持旭辉股票,涉资近3亿港元。这一举动向市场传递信心,过去一段时间内,旭辉境内外债券价格持续稳定。

在一众房企陆续被国际评级机构下调主体评级的时候,旭辉做到了独善其身,到今天其发债主体还没被下调评级,但旭辉也并不是就此得到偏爱。3月14日,瑞银发布报告指旭辉80%项目为联营公司项目,有600亿-900亿的表外债务,公司信用风险或许会受其合作的民营房企影响。这份报告的负面影响还是产生了,旭辉股价在3月14日、3月15日两天下挫近40%,3月16日,旭辉USD债价格也一度下跌。

护盘心切,旭辉于3月16日通知对瑞银报告进行反驳。旭辉实行董事、CEO林峰在营业额会上再度强调,2022年年内仅剩一笔刚性到期债券,短债比为16%。“公司今年以来已提前回购兑付了多笔债券,现在一年内到期有息负债仅占比12%,债务结构健康”。

林峰指出,现在旭辉有21个项目的合作伙伴出现风险,这里面处于尾盘状况、没筹资的项目有14个,只有7个还在运营过程中。因为这类项目都是封闭管理的,在项目运营层面还是正常的。

现在旭辉表外负债203.92亿,其中经审计的对外担保是157.881亿。林峰指出,旭辉一向根据项目股比做对外担保,风险可控。

为了向外面证明合作项目风险不大,旭辉华北地区集团总裁董毅初次连线发布会,他以华北区为例指出,整个华北三十多个主力在售在建项目中,股东方出现风险的项目只有3个,分别是北京密云项目、天津云湖项目和天津九和府项目。其中北京密云项目完成风险股东折价出售股权;天津云湖项目已是尾盘阶段;天津九和府项目有四个股东,其中风险股东占股比为18%,项目贷款2.5亿,但项目账上有可用资金2.1亿,还有7000万在途资金,基本上可以覆盖开发贷的还本付息。

或出于优化合作体系、保证项目资金安全等风险管控考虑,旭辉管理层多次强调,要提高土储权益占比。现在来看,旭辉并表项目比率达到56%,非并表项目权益比2021年年末比2021年年中降低了19%。

“现金+股票”式分红,留钱回购债券

但旭辉有更大的“难”需要面对。过去的半年,特别是USD债市场波动大。就在本周上半周,大多数内房企债券价格都出现了非理性的偏离度。杨欣指出,这一轮债券波动不只源自行业基本面或企业基本面,其实在过程中随着了不少不实信息的传播。初期先有一些不实的消息,后来再通过国外做空的方法兑现收益。

杨欣指出,在有关主管机构进行管理后,债券市场又遭到不实信息影响。但伴随上周三(3月16日)六部委明确,尤其是明确关于信息的管控后,整个海内外债券的价格逐步回归理性,这里面既有监管层的当机立断,同时也有内房大股东和管理层主动出手回购。

从2021年11月开始,短短数月旭辉已斥资约3.5亿USD回购USD债。可以说,近期半年,旭辉在保持公司信用、股债价格稳定、公司现金流稳定方面给出不少积极举措。特别是2021年期内的分红方法,将采取现金股息与派发红股相结合的策略:每股获派19港分现金股息,每100股获派发4股红股。

林中透露,旭辉董事会建议派发红股可进一步增加公司流动性,可分配部分现金用于回购旭辉的境内外优先票据。但林中也补充道,董事会亦将考虑以派发特别股息的形式,与股东推荐债券回购的回报。将来旭辉派息仍然会保持一贯的占收益35%的比率,但会依据市场状况做出最有益于各方的选择。

旭辉这一策略出炉是基于兼顾两方面考虑:兼顾公司进步与股东收益、兼顾投资者和金融机构、评级机构的信心。

在行业存在不确定性状况下,旭辉从增强公司股本,减少负债率考虑,同时也觉得在旭辉股价处于低谷的时候,派发给长期股东,会有更好回报。

林中指出,派发红股之后,原来作为派息剩下的钱将用于回购债券,进一步增强公司抵御行业波动的能力。

旭辉还有其他筹备资金的举动。3月24日,阳光股份(000608.SZ)披露大股东上海永磐实业公司(简称“永磐实业”)今年1月25日至3月22日集中减持3749.57万股,占公司总股本5%。此次减持,永磐实业将套现大约1.1亿元,减持后,永磐实业还持有阳光股份7.25%股份。而永磐实业是旭辉100%持股的子公司。

值得一提的是,营业额会上,旭辉也积极对外释放正面信息。林中透露,现在旭辉代建业务一共获得总建筑面积280万平米的合约面积,预计可收取代建费4.7亿。旭辉瓴寓CEO张爱华也是首次出目前旭辉营业额会上,据其透露,旭辉瓴寓已达成轻重结合的盈利模式,现在轻重两端业务占比85%左右。

正如林中所言,旭辉要抢跑下一轮成长机会。转型城市综合运营服务商,可能是旭辉将来标志性的事件。

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