地产行业,春季迟到

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(文/张志峰编辑/马媛媛)中国房产行业历程30多年进步,好像“壮年”已过。过去为了追求极致的扩张速度,杠杆加得有多高,而今在宏观调控背景下,摔得就有多惨。2021年下半年头部房企恒大暴雷,标志着全国房产开发行业正式进入寒冬。2

(文/张志峰 编辑/马媛媛)中国房产行业历程30多年进步,好像“壮年”已过。

过去为了追求极致的扩张速度,杠杆加得有多高,而今在宏观调控背景下,摔得就有多惨。

2021年下半年头部房企恒大暴雷,标志着全国房产开发行业正式进入寒冬。

2022年以来,伴随天气转暖,关于“政策纠偏”“房产仍是支柱产业”“鼓励发行并购债”等一系列政策“暖风”不绝于耳。

与之相对的则是,尽管民营房企各显神通,“卖子”“优惠”“降薪”“裁员”使尽浑身解数努力保持现金流,却依然不断有新的规模房企加入暴雷行列,行业危机远未解除。

一个最为明显的特点就是,今年的年报季,包含融创、新力、融信、恒大、合生创展、佳兆业等在内的十余家房企均因更换审计师而推迟了年报披露时间,这在整个行业尚属初次。

有行业剖析师向察看者网表示,今年政策暖风频吹,行业将来步入健康进步轨道是大势所趋,这点毋庸置疑。不过,从政策面传递到市场端,需肯定的时间。当下预售资金监管仍然从严,项目回款出现问题就要抽调资金解决,因此房企面临的经营现金流重压依旧非常大。

暴雷重压下,多房企寻求展期

据了解者网不完全统计,自2020年以来,仅明确构成实质性违约,也就是俗称“爆雷”的千亿级规模上市房企就有9家,包含恒大、正荣、佳兆业、禹洲、阳光城、奥园、富力、新力、蓝光等,总负债预计超越4万亿。

其中,有些自觉回天乏力,无奈选择躺平。

而更多尚未暴雷的民营房企日子同样并不好过,即使头部房企也不可以幸免。如“节衣缩食”的万科、频繁供应旗下优质资产的世茂,与日前刚刚爆出寻求债务展期的融创。

3月25日,融创房产集团公司在上交所通知称,拟推进两笔公开市场商品的展期及延期支付工作。

这两笔债券,包含债券余额40亿元的“20融创01”,当期利率4.78%,将于2022年4月1日兑付回售资金及利息;与债券余额20亿元的“21融创03”,当期利率7.00%,将于2022年4月2日进行付息。

融创表示,截至现在,公司面临阶段性的资金重压,预计没办法于上述债券兑付日、付息近日筹备到足额资金,拟于最近与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行交流。

值得一提的是,作为增信手段,此次融创寻求展期计划提供董事会主席孙宏斌的无限连带责任保证担保。

要了解,实控人亲自下场、押上我们的全部身价作保,在整个地产圈尚属首例,即使富有如许家印,也只不过变卖了自己部分豪宅、私人飞机等资产为公司补充现金流。

同时,融创也在通知中披露,在过去的半年时间内,为了防止实质性债务违约,融创可谓拼尽全力自救,包含坚决处置资产约 257.2 亿元、大力促进销售回款、两次股权筹资回流资金约为 15.32 亿USD、实控人孙宏斌提供无息资金约为 4.64 亿USD等,合计回血人民币约397亿元。

不单融创,事实上几乎所有出险房企在自救无门时都会第一想到寻求展期。

有机构统计,从去年到今天,陆续推进债务展期的规模房企数目已达到20余家,但并不是所有房企都能成功过获得债权人的赞同,其中不乏被迫宣告违约者。

而融创作为现在房产行业的“三巨头”之一,此次40亿债券能否顺利展期自然格外引人关注,这可能也是孙宏斌敢于以无限连带责任保证担保是什么原因。

需要指出的是,投资者的耐心终究有限,展期并非万能的。

知名地产剖析师严跃进向察看者网指出,若债务展期成功后再出现违约,房企需第三寻求展期以获得喘息时间,通过与债权人就二次展期事宜进行商讨。若第三寻求展期无果,企业将面临债务实质性违约带来了一系列连锁反应。

严跃进指出,在这样的情况下,尽快整理资产做好资产供应计划,回笼资金偿还债务是第一要务。第二,筹备好迎接市场回暖,以期使生产经营活动回归正轨,才能从根本上解决问题。

政策暖风下,下半年行业将好转?

今年初,央行表态“房产销售、购地、筹资等行为已逐步回归正常状态”。2月份,全国性的产品房预售资金监督管理方法颁布,并发往各省细化。3月2日,银保监会主席郭树清称“房产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。3月16日,国务院金融稳定进步委员会专题会议指出,关于房产企业,要准时研究和提出有力有效地防范解决风险应付策略。

尤其是并购贷的筹资推进工作,为冰封的楼市打上了一针强心剂。

2021年底以来,在政策的支持下,并购方面不断传来利好,先有并购贷款不计入三道红线的消息释放,再有银行发行并购债筹筹资金,且与国央企签订并购协议,支持国央企收并购项目,部分民营企业也被纳入到并购筹资合作伙伴。

在政策的发力下,银行和AMC等金融机构通过发行并购债募集并购资金,房企则发行并购债券或与银行签订并购协议。

不过,房企发行并购类债券门槛较高,仅招商蛇口、建发房地产等国央企通过发行并购债获得并购资金,且已发行的债券中仅有少部分用于并购事情,规模相对有限。

更主流的方法是通过与银行合作,由银行授与并购额度进行有关项目的并购,现在除去华润置地、五矿地产等国央企外,银行的合作对象也扩大至民企,碧桂园、美的置业和旭辉集团都获得了银行并购筹资额度的授信。

截至2022年3月中旬,房企获得来自银行的并购筹资授信额度已达920亿元,并购筹资的闸口正在逐步打开。

不过,在亿翰智库看来,依赖并购筹资带来的水拯救房企资金的渴,短期内成效难以显现。一方面,监管对于并购资金的用限制仍然较为严格,尽管银行与房企签订了并购协议,但资金的投放仍要视项目和具体状况而定;其次,更重要的是,妨碍并购的核心原因并不是资金问题,而是买方与卖方之间的分歧。

如越秀在2021营业额会上就坦言,企业并不缺钱,考虑更多的是出险房企手中项目合不合适。

换句话说,相较于招拍挂市场而言,手握资金的房企对于收并购出险房企项目的同意度较低。

因此,业内常见觉得,无论寻求展期,还是卖子度日,都只不过权宜之计。房产行业要想真的脱困,还是要等待市场回暖。

对此,多家房企在日前的营业额发布会上均表示,各方面的政策意图已经十分明确,预计地产行业将在2022年下半年迎来转机。

亿翰方面觉得,政策对地产行业的调控从来不是要致房企于死地,而是要减少地产行业的风险,达成良性循环,达成居者有其屋的最后目的,因此在达成合理管控后,行业会慢慢步入正轨,达成更健康的、更长远的进步。 返回搜狐,查询更多

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